Kế hoạch sử dụng đất là gì? Những ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất

Việc tra cứu kế hoạch sử dụng đất là bước quan trọng trước khi mua bán, xây dựng hoặc đầu tư bất động sản. Trên thực tế, nhiều người thường nhầm lẫn giữa quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất, dẫn đến những quyết định chưa phù hợp. Vậy kế hoạch sử dụng đất là gì, thời gian thực hiện trong bao lâu và khi đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất thì quyền của người sử dụng đất bị ảnh hưởng như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

Kế hoạch sử dụng đất là gì?

Theo Luật Đất đai 2024, kế hoạch sử dụng đất là việc cụ thể hóa quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt nhằm tổ chức thực hiện các mục tiêu quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất trong từng giai đoạn. Đây là căn cứ quan trọng để cơ quan nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng như thực hiện thu hồi đất phục vụ các dự án phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh và lợi ích công cộng.

Bản đồ kế hoạch sử dụng đất tỉnh Bắc Giang năm 2024

Từ ngày 1/7/2025, cả nước đã chính thức xóa bỏ đơn vị hành chính cấp huyện, chỉ còn lại hai cấp là cấp tỉnh và cấp xã. Theo đó, các nội dung quy hoạch mang tính chiến lược, liên ngành sẽ do cấp tỉnh phụ trách, còn việc tiếp nhận, giải quyết các thủ tục đất đai cụ thể của người dân chuyển về cho Ủy ban nhân dân cấp xã đảm nhiệm. Vì vậy, khi tra cứu thông tin quy hoạch ở thời điểm hiện tại, người dân nên hỏi rõ tại cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã hoặc tra cứu trên cổng thông tin điện tử của địa phương để biết thửa đất của mình có thuộc kế hoạch sử dụng đất hay không.

Kỳ quy hoạch sử dụng đất là bao lâu?

Điều 62 Luật Đất đai 2024 quy định thời kỳ và tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và an ninh được thực hiện theo Luật Quy hoạch chung, còn quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì thống nhất với thời kỳ, tầm nhìn của quy hoạch tỉnh đã được phê duyệt, thường là giai đoạn 2021-2030 với tầm nhìn đến năm 2050. Riêng cấp kế hoạch ngắn hạn hơn, kế hoạch sử dụng đất quốc gia và kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh có thời kỳ 5 năm để cụ thể hóa quy hoạch dài hạn nói trên.

Kỳ quy hoạch sử dụng đất đô thị

Sau khi mô hình hai cấp chính quyền được áp dụng và Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực, các chỉ tiêu sử dụng đất theo từng năm, từng khu vực sẽ được tích hợp ngay trong nội dung điều chỉnh quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, mà không cần tổ chức lập thêm một bộ kế hoạch hằng năm riêng cho cấp huyện hay cấp xã như trước. Cách điều chỉnh này giúp giảm bớt một tầng quy hoạch trung gian, đồng thời vẫn giữ được định hướng phát triển ổn định trong dài hạn song song với việc cụ thể hóa chỉ tiêu sử dụng đất đến từng địa bàn cấp xã.

Đọc thêm: Quy hoạch đất đai là gì? Cách đọc và tra cứu bản đồ quy hoạch

Đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng như thế nào?

Việc đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất không đồng nghĩa với việc sẽ bị Nhà nước thu hồi ngay. Tuy nhiên, tùy theo mục đích sử dụng và nội dung của kế hoạch đã được phê duyệt, người sử dụng đất có thể bị hạn chế một số quyền nhất định theo quy định của pháp luật.

Có được xây nhà không?

Nếu đất chỉ mới thuộc diện quy hoạch chung, chưa có kế hoạch sử dụng đất xác định cụ thể việc thu hồi, người sử dụng đất vẫn có thể xin phép xây dựng nhà ở hoặc công trình theo quy định pháp luật về xây dựng như bình thường.

Trong trường hợp thửa đất đủ điều kiện để xây dựng hoặc cải tạo công trình, việc xác định chính xác kích thước khu đất, khoảng lùi công trình hay vị trí thi công cũng rất quan trọng. Để hỗ trợ quá trình đo đạc nhanh chóng và chính xác, nhiều đơn vị xây dựng hiện nay sử dụng máy đo khoảng cách laser, máy cân bằng laser hoặc máy thủy bình nhằm hạn chế sai số khi lấy kích thước và kiểm tra cao độ công trình.

Tuy nhiên, khi thửa đất đã nằm trong kế hoạch thu hồi cụ thể, quy định lại chặt hơn: người dân không được xây dựng nhà ở, công trình mới hoặc trồng mới cây lâu năm, nhằm tránh tình trạng cố tình làm tăng giá trị bồi thường trước khi thu hồi. Trong trường hợp này, người sử dụng đất vẫn có thể cải tạo, sửa chữa công trình hiện có hoặc xin giấy phép xây dựng có thời hạn nếu thực sự cần thiết. Hồ sơ xin phép xây dựng hiện nay được nộp và giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp xã thay vì Phòng quản lý xây dựng cấp huyện như trước đây.

Đất bị thu hồi chuẩn bị cho xấy dựng cơ sở hạ tầng

Đọc thêm: Giải phóng mặt bằng là gì? Quy trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng

Có được chuyển nhượng không?

Một hiểu lầm khá phổ biến trước đây là cứ đất “có quy hoạch” thì không thể chuyển nhượng, tặng cho hay thế chấp. Luật Đất đai 2024 đã làm rõ nguyên tắc ngược lại: chỉ riêng việc đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất không đương nhiên làm mất quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hay thế chấp của người sử dụng đất, miễn là đất đáp ứng đủ các điều kiện chung như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án.

Quyền này chỉ thực sự bị cân nhắc hạn chế khi đất đã có quyết định thu hồi cụ thể hoặc đã có thông báo thu hồi của cơ quan có thẩm quyền, bởi lúc đó các giao dịch làm biến động về chủ sử dụng có thể ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng. Đáng chú ý, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền quyết định thông báo thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà trước đây thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện nay đã được chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện.

Có được tách thửa không?

Thực tế, Luật Đất đai 2024 không quy định cấm tuyệt đối việc tách thửa đối với đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất. Việc có được tách thửa hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như mục đích sử dụng đất, diện tích tối thiểu sau khi tách, điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và quy định cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành.

Bên cạnh đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét việc tách thửa có ảnh hưởng đến quá trình triển khai kế hoạch sử dụng đất hay không. Nếu việc tách thửa làm phát sinh khó khăn trong công tác thu hồi đất hoặc không còn phù hợp với kế hoạch đã được phê duyệt thì hồ sơ có thể không được chấp thuận.

Do quy định về diện tích tối thiểu và điều kiện tách thửa ở mỗi địa phương có sự khác nhau, người dân nên liên hệ cơ quan quản lý đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn trước khi thực hiện thủ tục. Điều này sẽ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh tình trạng hồ sơ bị trả lại nhiều lần.

Khi nào bị thu hồi đất?

Việc thu hồi đất chỉ được thực hiện khi có đủ căn cứ pháp lý theo Điều 78 đến Điều 82 Luật Đất đai 2024, bao gồm các trường hợp thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai hoặc do người sử dụng đất chấm dứt quyền sử dụng theo quy định. Một thửa đất chỉ thực sự đứng trước nguy cơ bị thu hồi khi đã được xác định cụ thể trong kế hoạch sử dụng đất, kèm theo thông báo thu hồi của cơ quan có thẩm quyền.

Đáng chú ý, luật cũng quy định cơ chế bảo vệ cho người dân: nếu sau 2 năm liên tục mà diện tích đất đã ghi trong kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa được thu hồi hoặc chuyển mục đích, cơ quan có thẩm quyền phải rà soát, đánh giá để điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố công khai, tránh tình trạng “quy hoạch treo” kéo dài gây ảnh hưởng đến đời sống người dân.

Tóm lại, trong thời gian chờ thực hiện kế hoạch, người sử dụng đất vẫn nên thường xuyên theo dõi các thông báo từ cơ quan nhà nước để kịp thời cập nhật thông tin mới nhất. Đây là cơ sở quan trọng giúp chủ động trong việc đầu tư, xây dựng hoặc thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.