Quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng và cách tính tiền đền bù

Khi nhận được thông báo thu hồi đất, phần lớn người dân đều có chung một hỏi: quá trình này sẽ diễn ra theo các bước nào? tiền đền bù được tính dựa trên cơ sở nào? Liệu mình có đủ điều kiện để nhận khoản bồi thường đó hay không? Trong bài viết dưới đây, hãy cùng tìm hiểu quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng, cách tính tiền đền bù cũng như điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trình tự bồi thường giải phóng mặt bằng

Việc bồi thường giải phóng mặt bằng không chỉ đơn thuần là chi trả tiền cho người có đất bị thu hồi mà phải trải qua nhiều bước khác nhau theo quy định của pháp luật. Mỗi bước đều gắn với thời hạn cụ thể nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch và hạn chế tình trạng khiếu nại kéo dài.

Thông báo thu hồi đất

Trước tiên, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành thông báo thu hồi đất gửi đến từng người sử dụng đất thuộc diện thu hồi, đồng thời thông báo phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt tại địa phương, đồng thời niêm yết thông báo tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi sinh hoạt chung của khu dân cư có đất thu hồi.

Trường hợp không thể liên hệ trực tiếp hoặc không gửi được thông báo, cơ quan thực hiện sẽ đăng tải trên báo, đài phát thanh, truyền hình và cổng thông tin điện tử trong một khoảng thời gian liên tục theo quy định. Sau khi xóa bỏ cấp huyện, phần việc tiếp nhận, tổng hợp thông tin và phối hợp gửi thông báo đến người dân hiện do Ủy ban nhân dân cấp xã trực tiếp đảm nhiệm thay vì qua cấp huyện như trước.

Đo đạc, kiểm đếm hiện trạng

Sau khi thông báo thu hồi đất được ban hành, Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường tiến hành điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm tài sản gắn liền với đất tại hiện trường. Đây là bước có ý nghĩa quyết định đến độ chính xác của toàn bộ phương án bồi thường về sau, bởi mọi sai sót về diện tích hay ranh giới đều có thể dẫn đến khiếu nại kéo dài hoặc tranh chấp giữa các hộ liền kề.

Vì vậy, hiện nay các đơn vị đo đạc thường ứng dụng nhiều thiết bị trắc địa hiện đại để nâng cao độ chính xác của số liệu. Trong đó:

• Máy GPS RTK được sử dụng để xác định tọa độ và ranh giới thửa đất với độ chính xác đến từng centimet, phù hợp cho các dự án có diện tích lớn hoặc yêu cầu định vị chính xác. Thiết bị giúp rút ngắn đáng kể thời gian khảo sát so với các phương pháp đo truyền thống.
• Bên cạnh đó, máy toàn đạc điện tử là thiết bị không thể thiếu trong công tác đo vẽ hiện trạng. Máy có khả năng đo góc, đo khoảng cách, xác định tọa độ và lập bản đồ địa hình phục vụ việc xác định diện tích thu hồi cũng như cắm mốc ranh giới.
• Đối với các khu vực cần xác định chênh lệch cao độ hoặc phục vụ tính toán khối lượng san lấp, máy thủy bình là thiết bị được sử dụng phổ biến. Thiết bị này hỗ trợ xác định cao trình của địa hình, nền móng và các công trình hiện hữu, góp phần giúp cơ quan chức năng đánh giá đầy đủ hiện trạng trước khi lập phương án bồi thường.

Công tác đo đạc thu hồi đất

Trường hợp người có đất không phối hợp đo đạc, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ chủ trì vận động, thuyết phục trong một khoảng thời gian nhất định trước khi cơ quan có thẩm quyền xem xét ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.

Đọc thêm: Giải phóng mặt bằng là gì? Quy trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng

Lập phương án bồi thường

Sau khi hoàn tất việc đo đạc và kiểm đếm, cơ quan có thẩm quyền sẽ tổng hợp kết quả để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có). Phương án này được lập dựa trên nhiều căn cứ như diện tích đất bị thu hồi, loại đất, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng, giá đất áp dụng, giá trị tài sản gắn liền với đất và các khoản hỗ trợ theo quy định của pháp luật.

Ngoài khoản bồi thường về đất, người bị thu hồi đất có thể được xem xét bồi thường đối với nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi hoặc các tài sản hợp pháp khác nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Đối với trường hợp phải di chuyển chỗ ở hoặc bị ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, cơ quan nhà nước còn xem xét các chính sách hỗ trợ nhằm ổn định đời sống và tạo điều kiện để người dân sớm ổn định cuộc sống.

Quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Công khai phương án

Phương án dự thảo sau khi hoàn thành phải được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và nơi sinh hoạt chung của khu dân cư, đồng thời tổ chức họp trực tiếp để lấy ý kiến của những người có đất thu hồi. Việc lấy ý kiến phải được lập thành biên bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, không đồng ý hoặc có ý kiến khác, có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã và đại diện người có đất thu hồi. Sau khi tổng hợp ý kiến, nếu còn trường hợp chưa đồng thuận, cơ quan thực hiện sẽ tổ chức đối thoại trước khi hoàn chỉnh phương án để trình thẩm định và phê duyệt.

Chi trả tiền bồi thường

Sau khi phương án bồi thường được phê duyệt, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định bồi thường và tổ chức chi trả cho người có đất bị thu hồi theo đúng nội dung đã được phê duyệt. Khoản tiền người dân nhận được có thể bao gồm nhiều nội dung như bồi thường về đất, bồi thường tài sản gắn liền với đất, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm hoặc các khoản hỗ trợ khác tùy từng trường hợp cụ thể.

Trong trường hợp phải bố trí tái định cư, việc sắp xếp nơi ở mới sẽ được thực hiện theo phương án tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm điều kiện sống của người dân theo quy định hiện hành.

Việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ phải được thực hiện trong thời hạn theo quy định kể từ ngày quyết định phê duyệt có hiệu lực, bảo đảm nguyên tắc kịp thời, công khai, minh bạch theo Điều 91 Luật Đất đai 2024. Trường hợp chậm chi trả, người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền tương ứng với mức chậm trả theo quy định.

Bàn giao mặt bằng

Sau khi đã nhận tiền bồi thường, hỗ trợ hoặc được bố trí tái định cư theo phương án đã phê duyệt, người có đất thu hồi có trách nhiệm bàn giao đất cho tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng. Nếu không chấp hành, cơ quan có thẩm quyền sẽ tổ chức vận động, thuyết phục; trường hợp vẫn không hợp tác thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thay vì cấp huyện như trước khi sắp xếp lại đơn vị hành chính.

Đọc thêm: Quy hoạch đất đai là gì? Cách đọc và tra cứu bản đồ quy hoạch

Cách tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng

Theo điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể là cơ sở duy nhất được sử dụng để tính tiền bồi thường về đất, không áp dụng theo giá thị trường tự do mà người sử dụng đất cũng không có quyền thỏa thuận về mức giá này. Việc xác định giá tiền bồi thường thường dựa trên ba yếu tố chính sau:

• Loại đất bị thu hồi: mỗi loại đất như đất ở, đất nông nghiệp hay đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có khung giá và cách tính bồi thường khác nhau, tương ứng với mục đích sử dụng đã được công nhận trên giấy chứng nhận hoặc hồ sơ địa chính.
• Vị trí đất: thửa đất nằm ở khu vực mặt tiền đường lớn, gần trung tâm hay khu vực hẻo lánh sẽ có mức giá trong bảng giá đất khác nhau, phản ánh qua hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho từng khu vực, từng dự án.
• Diện tích thu hồi: số tiền bồi thường về đất được tính trên cơ sở diện tích thực tế bị thu hồi, theo công thức giá trị thửa đất bằng giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.

Phân biệt các khu vực để tính toán quy định bồi thường

Theo quy định mới, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định và áp dụng từ ngày 01/01/2026, được điều chỉnh mỗi năm một lần để tiến gần hơn với giá đất phổ biến trên thị trường, thay vì chu kỳ 5 năm như trước đây. Ngoài tiền bồi thường về đất, người dân còn được xem xét bồi thường thêm đối với nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi gắn liền với đất theo đơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, cùng các khoản hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ tái định cư nếu đủ điều kiện. Do đó, tổng số tiền người dân nhận được khi Nhà nước thu hồi đất có thể cao hơn đáng kể so với giá trị bồi thường về đất đơn thuần.

Điều kiện được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất?

Không phải mọi trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất đều được bồi thường về đất. Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được bồi thường khi đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Đối với trường hợp có sổ đỏ: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì sẽ được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.

Đối với trường hợp chưa có sổ đỏ: pháp luật vẫn ghi nhận quyền được bồi thường cho một số nhóm cụ thể, chẳng hạn người sử dụng đất ổn định trước những thời điểm mốc do luật quy định mà có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng đã sử dụng ổn định lâu dài, hoặc người trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2004. Trong những trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ chứng minh nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất thực tế để xác định điều kiện bồi thường tương ứng.

Bên cạnh đó, luật cũng quy định rõ các trường hợp không được bồi thường, bao gồm:

• Đất được Nhà nước giao để quản lý theo quy định của pháp luật.
• Đất được Nhà nước cho thuê và trả tiền thuê đất hằng năm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
• Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai, chẳng hạn như sử dụng đất không đúng mục đích, lấn chiếm đất hoặc không thực hiện nghĩa vụ theo quy định dẫn đến bị thu hồi.
• Đất không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
• Các trường hợp khác thuộc diện không được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Đối với những trường hợp này, người sử dụng đất thường chỉ được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu có, thay vì được bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất.

Trên đây là những chia của Thongtinkythuat.com về quy trình và cách tính tiền đền bù giải phóng mặt bằng theo quy định mới của Luật đất đai 2024. Hy vọng với những thông tin trên sẽ hữu ích cho bạn.