Quy định mới về việc bồi thường giải phóng mặt bằng

Từ khi Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) chính thức có hiệu lực, cùng với các nghị định hướng dẫn được ban hành liên tục trong giai đoạn 2024-2026, chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đã có nhiều thay đổi quan trọng theo hướng minh bạch và sát với giá trị thị trường hơn. Vậy chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay có những điểm gì đáng chú ý? Những trường hợp nào sẽ không được bồi thường khi thu hồi đất?

Nghị định về bồi thường giải phóng mặt bằng

Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 88/2024/NĐ-CP của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024. Nghị định này hướng dẫn cụ thể nhiều điều khoản quan trọng của Luật, trong đó có các quy định về bồi thường đất ở, đất nông nghiệp, cách xác định giá đất khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác, cũng như cách xử lý các trường hợp diện tích đo đạc thực tế chênh lệch so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Một điểm mới cốt lõi của Nghị định 88/2024/NĐ-CP là cơ chế linh hoạt trong hình thức bồi thường về đất. Người có đất thu hồi giờ đây có thể được bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào quỹ đất thực tế tại địa phương để quy định tỷ lệ quy đổi cụ thể, đảm bảo sự đồng thuận cao từ phía người dân.

Những điểm mới quy định bồi thường trong Luật đất đai 2024

Bên cạnh đó, trong năm 2025 và 2026, Chính phủ tiếp tục ban hành thêm nhiều nghị định bổ sung để tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai, có thể kể đến Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Nghị định 151/2025/NĐ-CP và gần đây nhất là Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Nghị định 50/2026/NĐ-CP. Đáng chú ý, Nghị quyết 254/2025/QH15 đã đưa ra một cơ chế mới mang tính đột phá cho các dự án lớn: nếu chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất hoặc trên 75% số người sử dụng đất nhưng không thể hoàn tất phần diện tích còn lại, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể xem xét quyết định thu hồi phần diện tích còn lại để giao cho nhà đầu tư, giúp giải quyết tình trạng “da beo” thường gặp ở các dự án quy mô lớn.

Đọc thêm: Giải phóng mặt bằng là gì? Quy trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay gồm những gì?

Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xây dựng theo hướng đa dạng hóa hình thức, ưu tiên nguyện vọng của người có đất bị thu hồi.

Các hình thức bồi thường hiện này

Cụ thể, có 4 hình thức bồi thường chính:

• Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi
• Bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể nếu địa phương không còn quỹ đất tương ứng
• Bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng nếu người dân có nhu cầu và địa phương có quỹ đất
• Bồi thường bằng nhà ở nếu địa phương có quỹ nhà phù hợp.

Một điểm mới đáng chú ý là việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được quy định cụ thể hơn. Trường hợp người sử dụng đất còn nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai chưa hoàn thành thì khoản tiền này có thể được khấu trừ trước khi thực hiện chi trả bồi thường.

Đa dạng hình thức bội thường đất

Cách tính tiền bồi thường

Về cách tính tiền bồi thường, giá đất cụ thể là căn cứ chính để xác định mức bồi thường, thay vì áp dụng bảng giá đất cố định như giai đoạn trước. Điều này giúp mức bồi thường tiếp cận sát hơn với giá trị thị trường thực tế tại thời điểm thu hồi.

• Đối với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất phải tháo dỡ, chủ sở hữu được bồi thường theo giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương, đồng thời được giữ lại các vật liệu, nguyên vật liệu còn sử dụng được sau khi tháo dỡ.
• Đối với cây trồng hàng năm, mức đền bù bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch cao nhất trong 3 năm liền kề trước đó.
• Đối với cây lâu năm, mức đền bù được tính theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây theo đơn giá địa phương.

Bên cạnh bồi thường vật chất, hệ thống các khoản hỗ trợ cũng được mở rộng đáng kể, bao gồm: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở mà phải di dời.

Quy trình bồi thường

Về trình tự thực hiện, quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng theo Luật Đất đai 2024 trải qua các bước cơ bản:

Bước 1: Thông báo thu hồi đất

Bước 2: Điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Bước 3: Lập và niêm yết công khai phương án bồi thường

Bước 4: Tổ chức lấy ý kiến người dân

Bước 5: Thẩm định và phê duyệt phương án

Bước 6: Ban hành quyết định thu hồi đất.

Công tác đo đạc thu hồi đất nhà ở

Một nguyên tắc quan trọng được nhấn mạnh là “tái định cư phải đi trước một bước”, nghĩa là người dân có đất bị thu hồi phải được bố trí chỗ ở mới, đảm bảo điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ trước khi thực hiện thu hồi đất. Ngoài ra, chính sách còn có cơ chế khuyến khích như thưởng cho người bàn giao mặt bằng trước thời hạn theo quy định của UBND cấp tỉnh, cùng với các khoản hỗ trợ về ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và hỗ trợ tái định cư.

Hiện nay, công tác giải phóng mặt bằng được hỗ trợ bởi nhiều thiết bị đo đạc và khảo sát hiện đại như máy GPS RTK, máy toàn đạc điện tử, máy thủy bình, máy cân bằng laser hay máy bay không người lái (drone) phục vụ khảo sát địa hình. Các thiết bị này giúp thu thập dữ liệu nhanh chóng, nâng cao độ chính xác trong việc xác định diện tích và hiện trạng khu vực thu hồi đất, từ đó góp phần đảm bảo tính minh bạch trong quá trình lập phương án bồi thường và tái định cư.

Tham khảo: 3 tiêu chí giúp bạn xác định nên mua máy cân bằng laser loại nào tốt

Những trường hợp không được bồi thường khi giải phóng mặt bằng

Không phải mọi trường hợp thu hồi đất đều được bồi thường về đất. Theo Điều 101 Luật Đất đai 2024, có bốn nhóm trường hợp người sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.

Nhóm thứ nhất là các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 107 của Luật, bao gồm:

– Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất (trừ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được bồi thường theo Điều 96)

– Đất được giao cho tổ chức có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn

– Đất thuê trả tiền hằng năm hoặc thuê trả tiền một lần nhưng được miễn tiền thuê

– Đất nông nghiệp công ích do UBND cấp xã cho thuê

– Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

– Diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức quy định.

Với các trường hợp này, người sử dụng đất tuy không được bồi thường về đất nhưng vẫn được bồi thường phần chi phí đã đầu tư vào đất còn lại.

Nhóm thứ hai là đất do cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý theo Điều 217 của Luật, ví dụ đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Nhóm thứ ba là đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai hoặc do chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định tại Điều 81, khoản 1 và khoản 2 Điều 82. Cụ thể là các trường hợp sử dụng đất sai mục đích đã bị xử phạt hành chính nhưng vẫn tiếp tục vi phạm, hủy hoại đất, được giao hoặc cho thuê đất không đúng đối tượng hay thẩm quyền, hoặc tổ chức được giao đất bị giải thể, phá sản, cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.

Nhóm thứ tư là trường hợp đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, ngoại trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Việc nắm rõ các trường hợp không được bồi thường giúp người dân và doanh nghiệp chủ động rà soát hồ sơ pháp lý đất đai, tránh phát sinh tranh chấp hoặc thiệt hại không đáng có khi nằm trong diện thu hồi. Trong trường hợp công trình, nhà ở thuộc diện phải tháo dỡ để giải phóng mặt bằng, việc lựa chọn phương án xây dựng lại bằng vật liệu nhẹ, thi công nhanh như gạch và tấm bê tông khí chưng áp cũng là giải pháp được nhiều gia đình, doanh nghiệp tính đến để sớm ổn định nơi ở và hoạt động sản xuất sau khi hoàn tất quá trình giải phóng mặt bằng.